Le secteur tertiaire traverse une période charnière. Depuis l’entrée en vigueur du décret tertiaire, les gestionnaires de parcs immobiliers, les collectivités et les exploitants de bâtiments professionnels ont dû revoir en profondeur leurs pratiques de suivi énergétique. Mais 2025 marque une accélération réglementaire notable : publication d’un arrêté structurant au cœur de l’été, refonte partielle de la plateforme OPERAT, nouveaux seuils de consommation absolue pour des catégories longtemps laissées sans cadre précis, et évolution de la formule de correction climatique. Pour les responsables énergie, les bureaux d’études et les AMO qui accompagnent ces organisations, les marges d’erreur se réduisent. Les obligations légales sont désormais mieux cadrées, les données patrimoniales plus exigeantes, et les attestations de performance plus visibles. Décrypter ces évolutions n’est pas un exercice académique : c’est une nécessité opérationnelle pour toute entité assujettie qui souhaite rester en conformité et anticiper les prochaines échéances réglementaires.

• L’arrêté du 1er août 2025, applicable dès le 7 septembre, restructure les règles du décret tertiaire sur plusieurs points clés.
• Les valeurs absolues 2030 sont désormais publiées dans un tableau unique couvrant commerces, cinémas, banques et services funéraires.
• La plateforme OPERAT évolue avec une API enrichie, mais la modification des déclarations validées reste impossible à ce stade.
• La déclaration des consommations 2024 devait être effectuée avant le 30 septembre 2025.
• L’attestation Éco-Énergie Tertiaire devient facultative dans son affichage public jusqu’au 1er juillet 2026, le temps de stabiliser les données.
• La formule de correction climatique est révisée, ce qui impose une analyse fine avant toute mise à jour déclarative.

Le décret tertiaire en 2025 : ce qui change structurellement

Le décret tertiaire, aussi appelé dispositif Éco-Énergie Tertiaire, repose sur une obligation de réduction progressive des consommations d’énergie pour les bâtiments à usage tertiaire dont la surface est supérieure ou égale à 1 000 m². Les objectifs sont fixés par rapport à une année de référence : -40 % d’ici 2030, -50 % d’ici 2040, -60 % d’ici 2050. Ces cibles peuvent être atteintes soit par une réduction relative, soit par le respect de valeurs absolues de consommation, exprimées en kWhEF/m²/an.

Ce cadre réglementaire, issu de la loi ÉLAN de 2018 et précisé par l’arrêté du 10 avril 2020, a connu plusieurs amendements successifs. L’arrêté du 1er août 2025, publié au Journal officiel le 6 septembre et consultable sur Légifrance, constitue l’évolution la plus complète depuis les premières moutures du texte. Il révise les modalités d’application des articles R.174-22 à R.174-32 du Code de la construction et de l’habitation, avec des effets immédiats sur les entités assujetties.

Trois évolutions structurelles ressortent : la publication d’un tableau consolidé des valeurs absolues 2030, la révision de la formule de correction climatique, et l’introduction d’une logique de modulation de l’USE (usage spécifique de l’énergie) différenciée selon les sous-catégories d’activité. Ces changements ne sont pas anodins : ils modifient la façon dont les objectifs sont calculés, et donc la façon dont les équipes techniques doivent préparer leurs déclarations et piloter leurs consommations.

Un tableau unique pour les valeurs absolues 2030

Jusqu’ici, les valeurs absolues étaient publiées par arrêtés successifs, créant une architecture réglementaire fragmentée. L’arrêté du 1er août 2025 regroupe dans une annexe unique les seuils de consommation cibles pour 2030, couvrant l’ensemble des catégories d’activité désormais encadrées : bureaux, commerces, établissements d’enseignement, services publics, mais aussi cinémas, banques, services funéraires et plusieurs segments de la distribution.

Chaque tableau de valeurs absolues (dit tableau « VA ») contient trois composantes : la composante CVC (chauffage, ventilation, climatisation) exprimée en kWhEF/m²/an par zone climatique et classe d’altitude, la composante USE avec une valeur étalon, et les indicateurs d’intensité d’usage (horaires, densité surfacique, taux d’occupation). Cette structure tripartite est importante : elle conditionne la modulation des objectifs en fonction des caractéristiques réelles du site.

Arrêté Valeurs Absolues et commerce : des seuils enfin précisés

La distribution commerciale attendait depuis plusieurs années un cadrage précis de ses obligations en matière de performance énergétique. L’arrêté du 1er août 2025 y répond avec un niveau de détail inédit. Les grandes surfaces de bricolage, les marchés couverts, les halles, les supérettes, les supermarchés, les hypermarchés, les drives, les retail inférieurs à 800 m², les parties communes de centres commerciaux et les grands magasins disposent désormais de valeurs absolues 2030 clairement définies.

Cette précision est bienvenue, car les consommations dans le commerce sont très hétérogènes. Un hypermarché avec des rayons froids négatifs ne se pilote pas comme une boutique de prêt-à-porter. L’arrêté distingue d’ailleurs les zones fonctionnelles à l’intérieur d’un même établissement : vente ambiante, froid positif, froid négatif, réserves, accueil et caisses, zones de préparation. Cette segmentation permet de construire des objectifs réalistes par sous-zone, ce qui est une avancée concrète pour les exploitants de surfaces commerciales complexes.

Pour les cinémas et les services funéraires, les seuils étaient absents des arrêtés précédents. Leur intégration dans ce texte clarifie enfin les obligations de ces secteurs, qui devront désormais structurer leur suivi énergétique autour de valeurs cibles précises et non plus d’une simple trajectoire relative. Les entités concernées ont tout intérêt à consulter le détail des obligations du décret tertiaire pour identifier leur position réglementaire exacte.

La nouvelle logique de modulation de l’USE pour les bureaux

La composante USE (usage spécifique de l’énergie, hors CVC) est modulable en fonction des indicateurs d’intensité propres à chaque activité. Pour les bureaux, les services publics et les banques, l’arrêté introduit une décomposition plus fine : l’USE étalon se divise désormais en une part variable (sensible à la densité d’occupation ou à la surface par poste) et une part quasi-fixe (liée aux heures de fonctionnement).

La formule appliquée prend la forme suivante : USE modulée = USE étalon × [Part_USE_variable × (indicateur surfacique / étalon) + (1 − Part_USE_variable) × (heures / heures étalon)] + 0,28 × CVC × (Δheures / heures étalon). Cette formule n’est pas qu’une abstraction mathématique : elle signifie concrètement que les sites à forte densité (flex-office intensif, salles de réunion saturées) verront leurs objectifs ajustés à la hausse, tandis que les sites peu occupés bénéficieront d’un objectif stabilisé.

Ce mécanisme responsabilise les organisations qui intensifient l’usage de leurs surfaces sans réduire leurs consommations. Un immeuble de bureaux passant au flex-office à 100 % d’occupation ne peut plus espérer un objectif aussi favorable qu’un site fonctionnant à mi-temps. C’est une logique de cohérence entre performance réelle et ambition réglementaire. Pour les AMO et les energy managers, cela implique de documenter précisément les indicateurs d’intensité d’usage dans OPERAT.

OPERAT : déclaration 2024 et évolutions de la plateforme

La plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, reste le point central de la conformité au décret tertiaire. C’est sur cette interface que les entités assujetties déclarent leurs consommations annuelles, renseignent les caractéristiques de leurs bâtiments et obtiennent leur attestation Éco-Énergie Tertiaire. Pour les consommations de l’année 2024, la date limite de déclaration était fixée au 30 septembre 2025.

Les prochaines échéances réglementaires à retenir sont les suivantes : 31 décembre 2031 pour la première vérification de trajectoire, 31 décembre 2041 pour la deuxième, et 31 décembre 2051 pour l’objectif final. Ces jalons structurent la stratégie à long terme des gestionnaires de parcs immobiliers. Mais c’est bien la déclaration annuelle qui constitue le point de contrôle opérationnel.

Pour effectuer une déclaration correcte, quatre étapes sont à suivre : rassembler les données de consommation de l’année concernée (factures, relevés de compteurs, données issues d’un système de GTB), identifier l’année de référence si elle n’a pas encore été validée, se connecter à OPERAT avec les identifiants de l’entité, saisir les informations pour chaque entité fonctionnelle, puis valider avant la date limite. Une erreur fréquente consiste à confondre l’entité fonctionnelle avec le bâtiment physique : ce sont des notions distinctes dans le référentiel OPERAT. Des ressources pratiques sur le fonctionnement de la plateforme OPERAT sont disponibles pour clarifier ces points.

L’API OPERAT : nouvelles possibilités, limites réelles

Le nouveau système d’API intégré à OPERAT représente une avancée pour les entités qui gèrent de nombreux sites ou qui souhaitent automatiser leurs flux de données. L’API rend possible l’identification, la déclaration et la consultation des données déclarées sans passer manuellement par l’interface web.

Toutefois, une limite notable subsiste : il n’est pas encore possible de modifier une déclaration déjà validée via l’API. Cette contrainte est particulièrement problématique lorsque de nouvelles dispositions réglementaires modifient les formules de calcul après validation. L’arrêté du 1er août 2025 introduit précisément une nouvelle formule de correction climatique, plus complexe, qui peut avoir un impact théorique sur les consommations de référence. Avant d’envisager toute correction déclarative, une analyse complète de cet impact est indispensable.

La nouvelle table de coefficients climatiques couvre des configurations jusqu’ici absentes du référentiel, comme les grands magasins, les drives et les services funéraires. Elle met à jour certains usages aquatiques. Pour les responsables énergie qui pilotent des parcs incluant ces typologies, une revue des données patrimoniales s’impose avant la prochaine campagne déclarative.

Attestation Éco-Énergie Tertiaire : impact sur la réputation et la conformité

Chaque entité assujettie au décret tertiaire reçoit, à l’issue de sa déclaration, une attestation Éco-Énergie Tertiaire délivrée par l’ADEME. Cette attestation reflète la performance énergétique du bâtiment et se traduit par une notation visible. Jusqu’au 1er juillet 2026, l’évaluation et l’affichage public restent facultatifs : l’arrêté du 1er août 2025 a prévu cette période transitoire pour laisser le temps aux entités de fiabiliser leurs données et d’absorber les évolutions de calcul introduites par le nouveau texte.

Passé cette date, l’affichage deviendra obligatoire. Et les enjeux ne sont pas négligeables. Une note favorable renforce la crédibilité d’une organisation auprès de ses parties prenantes : locataires, investisseurs, collectivités partenaires, clients. Une note dégradée, en revanche, expose l’entité à une image de non-conformité qui peut peser dans les négociations immobilières ou les appels d’offres publics. Pour les collectivités territoriales qui doivent rendre compte de leur gestion patrimoniale, la question est encore plus sensible.

Cette dimension réputationnelle incite à traiter la déclaration OPERAT non plus comme une simple formalité administrative, mais comme un acte de gestion stratégique. La qualité des données saisies, la cohérence entre les consommations déclarées et les caractéristiques des bâtiments, et la rigueur du suivi annuel conditionnent directement la note obtenue. Pour aller plus loin sur la relation entre performance énergétique et pilotage du bâtiment, les ressources sur la gestion énergétique et l’efficacité dans le bâtiment apportent des éléments pratiques.

Les erreurs fréquentes à éviter dans la déclaration OPERAT

Plusieurs erreurs reviennent systématiquement lors des campagnes de déclaration. La première est la mauvaise définition de l’année de référence : certaines entités choisissent une année atypique (travaux, fermeture partielle, crise sanitaire) qui ne reflète pas un fonctionnement normal. Cela fausse les objectifs relatifs pour toute la durée du dispositif.

La deuxième erreur fréquente concerne la saisie des surfaces. Les surfaces prises en compte dans OPERAT correspondent aux surfaces de plancher chauffées ou climatisées, et non à la surface brute du bâtiment. Une confusion entre ces notions peut conduire à des objectifs sous-estimés ou à des consommations unitaires incohérentes.

Troisième point de vigilance : les indicateurs d’intensité d’usage. Depuis l’arrêté du 1er août 2025, ces indicateurs jouent un rôle accru dans la modulation des objectifs, notamment pour les bureaux et les commerces. Les négliger ou les renseigner approximativement peut conduire à des objectifs mal calibrés, voire à des écarts difficiles à justifier lors d’un contrôle. Une démarche rigoureuse passe par la mise en place d’un suivi documenté des heures d’occupation, des taux de présence et des caractéristiques surfaciques de chaque entité fonctionnelle.

Tableau comparatif des principales évolutions réglementaires du décret tertiaire en 2025

Pour les gestionnaires de parcs qui doivent arbitrer entre plusieurs priorités opérationnelles, voici un tableau synthétique des évolutions introduites par l’arrêté du 1er août 2025 et leurs implications concrètes :

Évolution	Contenu	Impact opérationnel	Échéance
Tableau unique des valeurs absolues 2030	Regroupement de toutes les VA par activité dans une annexe unique	Objectifs verrouillés pour commerces, cinémas, banques, services funéraires	Applicable dès le 7 septembre 2025
Modulation USE bureaux	Décomposition USE en part variable (densité) et part fixe (horaires)	Objectifs sensibles au taux d’occupation et au flex-office	À intégrer dès la prochaine déclaration
Nouvelle correction climatique	Remplacement du tableau de coefficients climatiques	Analyse d’impact nécessaire avant toute modification déclarative	Applicable dès le 7 septembre 2025
API OPERAT enrichie	Identification, déclaration et consultation via API	Automatisation possible, mais modification post-validation impossible	Disponible dès septembre 2025
Attestation sur OPERAT	Modèle directement intégré à la plateforme, plus de PDF figé	Affichage public facultatif jusqu’au 1er juillet 2026	Obligatoire à partir du 1er juillet 2026
Valeurs absolues commerces	CVC, USE étalon et indicateurs définis par sous-zone (froid, vente, réserve…)	Pilotage par sous-zone enfin possible sur base réglementaire	Applicable dès le 7 septembre 2025

Plan d’action pour les entités assujetties : comment structurer la mise en conformité

Face à ces évolutions, les entités assujetties doivent adopter une démarche structurée. Improviser une déclaration à la dernière minute ou déléguer sans cadrage à un prestataire externe expose à des erreurs coûteuses, difficilement corrigeables une fois la déclaration validée sur OPERAT. Voici les étapes clés à planifier.

Étape 1 — Auditer le portefeuille de bâtiments : identifier les entités fonctionnelles déclarées, vérifier la cohérence des surfaces, des années de référence et des indicateurs d’intensité d’usage. Cette revue patrimoniale est le point de départ indispensable.

Étape 2 — Analyser l’impact de la nouvelle correction climatique : avant toute mise à jour déclarative, évaluer si les nouvelles formules modifient les consommations de référence pour les sites concernés. Cette analyse doit être conduite par un bureau d’études ou un energy manager compétent.

Étape 3 — Mettre à jour les indicateurs d’intensité d’usage : pour les bureaux et les commerces, renseigner précisément les heures d’occupation, les taux d’occupation et les densités surfaciques. Ces données conditionnent désormais directement les objectifs absolus.

Étape 4 — Préparer la prochaine déclaration annuelle : mettre en place un processus de collecte des données de consommation en cours d’année (compteurs communicants, GTB, relevés mensuels), afin d’éviter le rush de septembre. Pour les sites équipés d’une GTB, le couplage avec OPERAT via API peut être envisagé, sous réserve de vérifier la compatibilité des systèmes. Les ressources sur la relation entre décret tertiaire et GTB apportent des éléments utiles pour cadrer cette démarche.

Étape 5 — Anticiper l’affichage obligatoire de l’attestation : préparer les parties prenantes internes (direction, communication, service juridique) à la visibilité de la notation Éco-Énergie Tertiaire, qui deviendra publique et obligatoire à partir du 1er juillet 2026. Une note dégradée devra être expliquée et accompagnée d’un plan d’actions correctrices documenté.

Pour les organisations qui partent de zéro ou qui souhaitent comparer leur niveau de conformité avec les pratiques du marché, des analyses détaillées des nouveautés du décret tertiaire en 2025 sont disponibles auprès de spécialistes du secteur.

Qui est concerné par le décret tertiaire en 2025 ?

Toute entité qui exploite, loue ou est propriétaire d’un bâtiment à usage tertiaire d’une surface supérieure ou égale à 1 000 m² est assujettie au décret tertiaire. Cette surface s’apprécie au niveau du bâtiment ou de l’ensemble immobilier, même si plusieurs entités s’y trouvent. Les collectivités, les entreprises privées, les établissements publics, les commerces et les prestataires de services sont tous concernés dès lors que le seuil de surface est atteint.

Quelle est la date limite de déclaration des consommations 2024 sur OPERAT ?

La déclaration des consommations énergétiques de l’année 2024 devait être effectuée sur la plateforme OPERAT avant le 30 septembre 2025. Les prochaines échéances de vérification de trajectoire sont fixées au 31 décembre 2031, au 31 décembre 2041 et au 31 décembre 2051.

Que contient l’arrêté du 1er août 2025 et quand est-il applicable ?

L’arrêté du 1er août 2025 a été publié au Journal officiel le 6 septembre 2025 et est applicable depuis le 7 septembre 2025. Il publie un tableau unique des valeurs absolues 2030 pour l’ensemble des catégories d’activité, introduit une modulation de la composante USE pour les bureaux, révise la formule de correction climatique et intègre les valeurs pour les commerces, cinémas, banques et services funéraires.

Peut-on modifier une déclaration déjà validée sur OPERAT via l’API ?

Non. À ce stade, l’API OPERAT ne rend pas possible la modification d’une déclaration déjà validée. Seules l’identification, la déclaration initiale et la consultation des données sont accessibles via cette interface. En cas d’erreur ou de mise à jour nécessaire suite à une évolution réglementaire, il convient de contacter l’ADEME pour connaître la procédure applicable.

Quels sont les risques en cas de non-conformité au décret tertiaire ?

Les entités qui ne déclarent pas leurs consommations ou qui ne respectent pas les objectifs de réduction s’exposent à une mise en demeure de l’État, à la publication de leur non-conformité (name and shame) et à des sanctions administratives. L’attestation Éco-Énergie Tertiaire affichée publiquement à partir du 1er juillet 2026 rendra la non-conformité visible aux tiers, ce qui peut avoir des conséquences sur la valorisation immobilière et la réputation de l’entité.