La fiche bat-se-104 reste l’une des fiches CEE les moins bien comprises des professionnels du tertiaire, pourtant elle ouvre la voie à des économies d’énergie garanties, sans engager de travaux lourds. Alors que les bâtiments tertiaires font face à des exigences croissantes — Décret Tertiaire, Décret BACS, RE2020 — ce dispositif représente un levier concret pour réduire les consommations d’énergie sur les installations collectives de chauffage. Il ne s’agit pas d’un simple contrat de maintenance, mais d’un engagement contractuel structuré, encadré par un plan de mesure et de vérification rigoureux, avec des pénalités réelles en cas de défaillance. Pour les collectivités, les exploitants, les maîtres d’ouvrage et les responsables énergie, cette fiche mérite une lecture attentive. Ce guide vous donne toutes les clés pour l’appliquer correctement dès aujourd’hui.

• En bref :
• La fiche BAT-SE-104 concerne les bâtiments tertiaires existants dotés d’une installation collective de chauffage.
• Elle repose sur un Contrat de Performance Énergétique (CPE Services), sans travaux obligatoires.
• L’engagement minimal est de 10 % d’économies d’énergie par poste concerné, chaque année.
• Le contrat doit durer au minimum deux ans et s’appuyer sur un protocole IPMVP.
• L’opérateur doit disposer d’une qualification Qualibat 553 ou 554 à la date d’entrée en vigueur.
• Les certificats d’économies d’énergie obtenus sont valorisables financièrement auprès des obligés.
• La fiche reste active et inchangée après l’arrêté du 27 juin 2025.

Fiche bat-se-104 : ce que couvre réellement ce dispositif CEE

La fiche bat-se-104 s’inscrit dans le dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), piloté par l’État. Ce mécanisme oblige les fournisseurs d’énergie — appelés « obligés » — à soutenir des actions d’économies d’énergie chez leurs clients. Les fiches d’opérations standardisées définissent précisément les conditions dans lesquelles ces actions peuvent être reconnues et valorisées sous forme de certificats.

La fiche BAT-SE-104 cible un secteur précis : les bâtiments tertiaires existants équipés d’une installation collective de chauffage. Cela inclut les bureaux, les établissements scolaires, les hôtels, les commerces, les établissements de santé ou encore les bâtiments publics. Elle ne s’applique pas aux bâtiments résidentiels ni aux constructions neuves.

L’opération financée par cette fiche n’est pas une rénovation énergétique au sens classique du terme. Elle porte sur la mise en place d’un Contrat de Performance Énergétique de type « Services », centré sur l’exploitation, la maintenance et le pilotage des installations. Le prestataire ne réalise pas de travaux éligibles aux CEE : il s’engage à améliorer la performance des équipements existants grâce à son expertise et à ses actions d’exploitation.

Ce positionnement est stratégique pour de nombreux gestionnaires de patrimoine immobilier tertiaire. L’investissement initial reste limité. La performance, en revanche, est contractuellement garantie. C’est précisément ce que les directions techniques cherchent : un engagement chiffré, mesurable, avec une responsabilité claire du prestataire.

Le fonctionnement concret du CPE Services selon la fiche bat-se-104

Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) est un outil contractuel dans lequel un opérateur s’engage à atteindre un niveau défini d’économies d’énergie, mesuré et vérifié tout au long de la durée du contrat. La fiche BAT-SE-104 en définit les contours réglementaires pour le secteur tertiaire.

La période de référence : la base de tout calcul sérieux

Avant de signer un CPE conforme à cette fiche, les parties doivent établir une période de référence. Celle-ci correspond aux consommations énergétiques passées du bâtiment, servant de base de comparaison pour évaluer les économies futures. Elle doit couvrir au minimum trois années calendaires consécutives et récentes, représentatives d’un usage normal du site.

Ces données sont corrigées à l’aide de paramètres d’ajustement — notamment les données climatiques — pour neutraliser les effets de variations extérieures (hiver plus froid, taux d’occupation différent, etc.). Cette correction est indispensable pour comparer des consommations de manière équitable et fiable.

Prenons l’exemple d’une école secondaire en région parisienne : ses consommations de chauffage seront indexées sur les degrés-jours unifiés (DJU) afin que l’opérateur ne soit pas pénalisé par un hiver exceptionnellement rigoureux, ni qu’il tire profit d’une année climatiquement douce.

L’engagement chiffré et la durée minimale du contrat

Le contrat doit mentionner explicitement un pourcentage d’économies d’énergie à atteindre. L’objectif minimal fixé par la fiche est de 10 % par poste concerné et par an pendant toute la durée de la garantie. Cette exigence s’applique au chauffage, et éventuellement à l’eau chaude sanitaire, à la climatisation ou à l’électricité spécifique selon le périmètre retenu.

La durée minimale du contrat est de deux ans. La durée de vie conventionnelle reconnue par la fiche s’étend de deux à dix ans. Plus la durée est longue, plus le volume de CEE valorisables peut être significatif. Reste à calibrer cette durée en fonction de la réalité opérationnelle du site et de la capacité de l’opérateur à maintenir la performance dans le temps.

Si les économies contractuelles ne sont pas atteintes, l’opérateur doit verser une pénalité égale à 100 % du surcoût constaté. Cette clause transforme le CPE en véritable outil de responsabilisation : le prestataire ne peut pas signer sans être certain de maîtriser les installations.

Le plan de mesure et de vérification : l’épine dorsale du dispositif

La fiche BAT-SE-104 impose un plan de mesure et de vérification (M&V) fondé sur le protocole IPMVP (International Performance Measurement and Verification Protocol). Ce protocole est la référence internationale pour mesurer les économies d’énergie dans les bâtiments. Il structure la manière dont les données sont collectées, analysées et interprétées.

Concrètement, ce plan prévoit la réalisation d’un bilan annuel écrit, transmis au bénéficiaire. Ce document compare la consommation réelle observée sur la période à la consommation de référence ajustée. Il indique si les objectifs contractuels ont été respectés ou non, et précise les éventuels paramètres d’ajustement appliqués.

Ce bilan n’est pas une formalité administrative. Pour un gestionnaire de parc immobilier tertiaire, il constitue un document de suivi opérationnel. Il documente les écarts, identifie les postes où la performance se dégrade et déclenche les actions correctrices nécessaires. C’est aussi la pièce centrale en cas de litige sur l’atteinte des objectifs.

La qualification obligatoire de l’opérateur

Tous les prestataires ne peuvent pas signer un CPE dans le cadre de la fiche BAT-SE-104. L’opérateur doit justifier d’une qualification Qualibat 553 ou 554 — ou d’une qualification équivalente reconnue — à la date d’entrée en vigueur du contrat. Ces qualifications attestent d’une expertise en maintenance et exploitation des installations thermiques.

Cette condition est non négociable. Elle vise à éviter que des prestataires peu qualifiés signent des engagements qu’ils ne peuvent pas tenir. Pour le maître d’ouvrage ou le donneur d’ordre, vérifier cette qualification avant toute contractualisation est une étape indispensable.

Documents justificatifs et pièces obligatoires pour activer la fiche bat-se-104

La constitution du dossier CEE est une étape que les professionnels sous-estiment souvent. Un dossier incomplet ou mal structuré entraîne un refus de valorisation, parfois plusieurs mois après la signature du contrat. Pour éviter cet écueil, voici les pièces que la fiche BAT-SE-104 rend obligatoires.

• Le contrat signé par les deux parties, mentionnant : l’identité des parties, la consommation de référence, le pourcentage d’économies garanties, le périmètre précis des installations couvertes, les modalités d’ajustement, le plan de mesure et de vérification, la durée du contrat et les pénalités applicables en cas de non-atteinte des objectifs.
• L’attestation de qualification de l’opérateur (Qualibat 553 ou 554, ou équivalente), valide à la date d’entrée en vigueur du contrat.
• Les bilans énergétiques annuels, produits conformément au protocole IPMVP, transmis au bénéficiaire à chaque échéance.

Ces documents doivent être conservés et disponibles pour tout contrôle. Les obligés ou les services de l’État peuvent demander à vérifier la conformité du dossier à tout moment pendant la durée du contrat et au-delà.

Un responsable énergie d’une collectivité territoriale gérant une dizaine de bâtiments scolaires aura tout intérêt à centraliser ces pièces dans un registre dédié, idéalement intégré à son outil de gestion de patrimoine ou à sa GTB si celle-ci est déployée.

Les avantages concrets et les limites à ne pas ignorer

La fiche BAT-SE-104 présente des atouts réels pour les gestionnaires de bâtiments tertiaires, mais elle comporte aussi des contraintes qu’il faut anticiper pour en tirer le meilleur parti.

Ce que le dispositif apporte réellement

Le premier avantage est la garantie de résultats sans investissement matériel lourd. L’opérateur s’engage sur des économies mesurables en agissant sur l’exploitation et la régulation des équipements existants. Pour un exploitant-mainteneur ou un energy manager, c’est un levier d’action immédiat sur un parc sans budget travaux disponible.

Le suivi régulier des consommations, imposé par le plan M&V, produit un effet vertueux : les dérives énergétiques sont détectées rapidement. Une sous-station de chauffage mal réglée, une programmation horaire décalée, un capteur défaillant — autant de situations qui, sans suivi structuré, passent inaperçues pendant des mois et génèrent des surcoûts invisibles.

La valorisation financière via les CEE constitue un argument de poids pour convaincre les directions financières. Les certificats obtenus sont échangeables contre des primes versées par les obligés, réduisant ainsi le coût net du contrat pour le bénéficiaire.

Les limites et points de vigilance

Le dispositif repose sur la qualité des données de référence. Si les consommations historiques sont incomplètes, inexactes ou non représentatives de l’usage réel du bâtiment, la base de calcul sera biaisée — et les économies calculées, faussées dans un sens ou dans l’autre.

La sélection de l’opérateur est déterminante. Une qualification Qualibat ne suffit pas à garantir la rigueur de l’exécution. Vérifier les références du prestataire sur des contrats similaires, examiner ses méthodes de collecte de données et s’assurer de la disponibilité d’un interlocuteur technique dédié sont des étapes de sélection que les donneurs d’ordre ne doivent pas négliger.

Enfin, la durée minimale de deux ans impose une stabilité contractuelle qui peut être contraignante en cas de changement de prestataire ou de réorganisation du patrimoine. Anticiper les clauses de sortie dès la rédaction du contrat est une précaution élémentaire.

Erreurs fréquentes dans la mise en œuvre de la fiche bat-se-104

Les retours d’expérience sur ce type de dossier CEE révèlent des erreurs récurrentes, souvent évitables avec une préparation rigoureuse.

• Choisir une période de référence trop courte ou non représentative : moins de trois ans, ou incluant une année atypique (travaux, pandémie, occupation réduite), fausse le niveau de référence et rend les économies calculées invraisemblables lors du contrôle.
• Omettre les paramètres d’ajustement dans le contrat : sans clause d’ajustement climatique, un hiver doux peut faire apparaître des économies fictives, tandis qu’un hiver rigoureux peut faire croire à une non-performance alors que l’opérateur a correctement rempli sa mission.
• Négliger la vérification de la qualification de l’opérateur : une qualification expirée à la date d’entrée en vigueur du contrat invalide le dossier CEE.
• Ne pas transmettre les bilans annuels au bénéficiaire : cette obligation documentaire est souvent perçue comme une formalité. Elle est pourtant indispensable à la conformité du dossier et à la preuve de l’exécution du plan M&V.
• Inclure des travaux éligibles aux CEE dans le périmètre du CPE : la fiche BAT-SE-104 exclut explicitement les travaux. Les mélanger avec les actions d’exploitation crée une confusion réglementaire et peut entraîner un refus de valorisation.

Plan d’action pour mettre en place la fiche bat-se-104 sur votre patrimoine

Passer de la lecture réglementaire à la mise en œuvre effective nécessite une méthode structurée. Voici les étapes à suivre pour déployer un CPE conforme à la fiche BAT-SE-104 sur un bâtiment tertiaire.

Étape 1 — Identifier les bâtiments éligibles. Recenser les bâtiments tertiaires de votre parc dotés d’une installation collective de chauffage. Vérifier que les données de consommation historiques couvrent au moins trois années complètes.

Étape 2 — Rassembler les données de référence. Collecter les factures énergétiques, les relevés de compteurs et les données d’exploitation sur les trois dernières années. S’assurer que ces données reflètent un usage normal du site. Si une année est atypique, la documenter et envisager une correction.

Étape 3 — Sélectionner un opérateur qualifié. Exiger la qualification Qualibat 553 ou 554 et demander des références sur des CPE similaires. Évaluer la capacité du prestataire à produire des bilans M&V conformes au protocole IPMVP.

Étape 4 — Rédiger un contrat complet et conforme. S’assurer que le contrat mentionne tous les éléments requis : parties, consommation de référence, pourcentage d’économies garanties, périmètre, modalités d’ajustement, plan M&V, durée et pénalités. Faire relire le contrat par un AMO spécialisé si nécessaire.

Étape 5 — Déposer le dossier CEE. Constituer le dossier avec le contrat signé, l’attestation de qualification et les premiers éléments de référence. Suivre l’instruction du dossier auprès de l’obligé choisi.

Étape 6 — Piloter le contrat dans la durée. Contrôler la transmission des bilans annuels, vérifier l’atteinte des objectifs, ajuster les paramètres d’exploitation si nécessaire et documenter chaque action corrective. Un suivi trimestriel des consommations, via une GTB ou un outil de monitoring énergétique, renforce la maîtrise du contrat.

Quels bâtiments sont éligibles à la fiche BAT-SE-104 ?

La fiche BAT-SE-104 s’applique aux bâtiments tertiaires existants équipés d’une installation collective de chauffage. Cela inclut les bureaux, les écoles, les commerces, les hôtels, les établissements de santé et les bâtiments publics. Elle ne concerne pas les bâtiments résidentiels ni les constructions neuves.

Quel est le niveau d’économies d’énergie minimum requis ?

La fiche BAT-SE-104 impose un engagement d’au moins 10 % d’économies d’énergie par poste concerné (chauffage, ECS, climatisation ou électricité spécifique selon le périmètre retenu), chaque année pendant toute la durée garantie du contrat.

Quelle qualification doit avoir l’opérateur pour signer un CPE conforme à cette fiche ?

L’opérateur doit disposer d’une qualification Qualibat 553 ou 554, ou d’une qualification équivalente reconnue, à la date d’entrée en vigueur du contrat. Cette condition est obligatoire pour que le dossier CEE soit recevable.

La fiche BAT-SE-104 a-t-elle été modifiée par l’arrêté du 27 juin 2025 ?

Non. Contrairement à d’autres fiches du dispositif CEE qui ont été modifiées ou supprimées par l’arrêté du 27 juin 2025 (entré en vigueur le 1er août 2025), la fiche BAT-SE-104 reste active et inchangée.

Que se passe-t-il si les économies garanties ne sont pas atteintes ?

Si les économies contractuelles ne sont pas atteintes au cours de la période garantie, l’opérateur est tenu de verser une pénalité correspondant à 100 % du surcoût constaté par rapport à l’engagement contractuel. Cette clause est obligatoire pour que le contrat soit conforme à la fiche BAT-SE-104.

Thibault Mouillefarine

Je suis Thibault, expert en IA et en performance énergétique du bâtiment, GTB, décret BACS et systèmes connectés. J’écris pour ReseauBeep.fr afin d’aider les professionnels du bâtiment, collectivités, maîtres d’ouvrage, exploitants, AMO et bureaux d’études à mieux comprendre les exigences réglementaires et les solutions techniques liées à la transition environnementale du bâti.

Mon approche consiste à rendre les sujets complexes plus lisibles : Décret Tertiaire, BACS, RE2020, CSRD, ACV, GTB, maintenance, matériaux durables, suivi des consommations et pilotage énergétique. J’écris avec précision, mais sans jargon inutile, pour transformer la réglementation en actions concrètes sur le terrain.