Depuis décembre 2023, le paysage réglementaire du décret tertiaire s’est enrichi d’un texte attendu depuis plusieurs mois : l’arrêté valeurs absolues III. Publié au Journal officiel le 10 décembre 2023, après une consultation publique ouverte en mai de la même année, ce troisième arrêté vient compléter un édifice réglementaire progressivement construit depuis 2020. Il précise les seuils de consommation d’énergie finale à atteindre d’ici 2030 pour quatre nouvelles catégories d’activités tertiaires : l’hôtellerie, les résidences de tourisme, la restauration et les salles serveurs. Pour les gestionnaires de patrimoine immobilier, les exploitants et les responsables énergie, ce texte n’est pas qu’une formalité administrative. Il fixe des obligations concrètes, mesurables et opposables, avec des indicateurs d’intensité d’usage adaptés aux réalités de chaque secteur. Comprendre ce que change cet arrêté, c’est anticiper les décisions techniques et budgétaires à engager dès maintenant pour rester en conformité avec la réglementation.
- Publié le 10 décembre 2023, l’arrêté valeurs absolues III est applicable dès le 11 décembre 2023.
- Il couvre quatre catégories d’activités : hôtellerie, résidences de tourisme, restauration et salles serveurs.
- Les valeurs pour les commerces (boutiques et grande distribution) ne sont pas encore intégrées.
- Deux nouveaux arrêtés sont prévus : l’arrêté IV (justice, logistique, sport, santé) et l’arrêté V (culture, médias, activités économiques).
- Les dispositions relatives au gazole non routier entrent en vigueur au 1er février 2024.
- Cet arrêté s’inscrit dans une séquence réglementaire couvrant à terme l’ensemble du parc tertiaire assujetti.
Arrêté valeurs absolues III du décret tertiaire : contexte et chronologie réglementaire
L’arrêté valeurs absolues III du décret tertiaire ne surgit pas dans un vide réglementaire. Il s’inscrit dans une logique de construction progressive, entamée avec le décret dit « éco-énergie tertiaire », dont les grands principes ont été posés par le décret du 23 juillet 2019 et son arrêté d’application du 10 avril 2020. Ce premier texte fondateur a établi les règles de calcul pour mesurer l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments tertiaires.
Le décret tertiaire s’applique à tout exploitant ou propriétaire d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment à usage tertiaire dont la surface de plancher est égale ou supérieure à 1 000 m². L’objectif est ambitieux : réduire de 60 % les consommations d’énergie du parc tertiaire français d’ici 2050, par rapport à une année de référence définie par chaque assujetti. Les étapes intermédiaires fixent des cibles à -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050.
Pour atteindre ces objectifs, deux voies sont ouvertes. La première, dite en valeur relative, consiste à réduire la consommation d’énergie finale (Crelat) par rapport à une année de référence choisie par l’assujetti, qui ne peut être antérieure à 2010. La seconde, dite en valeur absolue, consiste à atteindre un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, défini par type d’activité et de bâtiment. Ce seuil, appelé Cabs, est fixé par arrêté avant le début de chaque décennie. C’est précisément l’objet de la série d’arrêtés valeurs absolues.
La chronologie de ces arrêtés est révélatrice de la complexité du chantier réglementaire. Le premier arrêté, publié en novembre 2020, a couvert les bureaux, l’enseignement et la logistique. Le deuxième, publié en avril 2022, a précisé les valeurs pour une dizaine de sous-catégories, dont l’accueil de la petite enfance et l’enseignement supérieur. Puis vient ce troisième texte, publié fin 2023, qui élargit encore le périmètre. Pour aller plus loin sur la séquence complète des textes, vous pouvez consulter le résumé des arrêtés sur les valeurs absolues.
À ce stade, environ 80 % des consommations et des surfaces tertiaires assujetties disposent d’objectifs réglementaires en valeur absolue. Les secteurs encore non couverts, comme les commerces, feront l’objet d’arrêtés ultérieurs. Cette progression par étapes reflète la difficulté à établir des valeurs de référence pertinentes pour des activités très hétérogènes en termes d’usage, de saisonnalité et d’intensité d’occupation.
Les quatre catégories d’activités couvertes par l’arrêté valeurs absolues III
L’arrêté du 10 décembre 2023 définit les seuils de consommation d’énergie finale (Cabs) pour quatre grandes familles d’activités tertiaires jusqu’alors non couvertes par les arrêtés précédents. Chacune présente des caractéristiques d’usage spécifiques, ce qui a nécessité un travail de segmentation et d’adaptation des indicateurs.
L’hôtellerie et les hébergements touristiques
L’hôtellerie regroupe des bâtiments aux profils énergétiques très variables : un hôtel quatre étoiles en centre-ville n’a pas les mêmes consommations qu’une résidence de tourisme saisonnière en montagne. L’arrêté prend en compte cette réalité en introduisant des sous-catégories d’activité et des indicateurs d’intensité d’usage qui intègrent les périodes d’accueil de public et les saisonnalités. Les résidences de tourisme, villages et clubs de vacances sont également intégrés dans ce périmètre, avec leurs propres seuils.
Pour un exploitant hôtelier gérant plusieurs établissements de catégories différentes, cette segmentation est à la fois utile et exigeante. Elle impose une collecte de données précise sur les taux d’occupation, les périodes d’ouverture et les consommations par usage (chauffage, refroidissement, ventilation, eau chaude sanitaire, éclairage). Sans ce niveau de détail, il est impossible de choisir entre la voie relative et la voie absolue en connaissance de cause.
La restauration et les débits de boissons
Les restaurants représentent des bâtiments à forte intensité énergétique : cuisines professionnelles, ventilation spécifique, froid alimentaire, éclairage intense, horaires d’ouverture étendus. L’arrêté fixe des valeurs Cabs adaptées à ces réalités. Les débits de boissons sont associés à cette catégorie, bien que leurs profils de consommation soient différents.
Un groupe de restauration rapide exploitant des surfaces supérieures à 1 000 m² est directement concerné. La difficulté réside dans la collecte des données de consommation par poste : séparation entre le froid, la cuisson, la climatisation et l’éclairage. C’est ici que le sous-comptage énergétique joue un rôle déterminant pour suivre et documenter les efforts réalisés.
Les salles serveurs et centres d’exploitation informatique
Cette catégorie est techniquement à part. Les salles serveurs consomment de l’énergie en continu, 24h/24, avec des besoins en refroidissement très élevés. L’arrêté introduit des indicateurs spécifiques tenant compte de cette particularité. La valeur absolue à atteindre est exprimée en tenant compte de l’intensité d’usage informatique, ce qui exige une instrumentation précise des équipements.
Pour les collectivités ou grandes entreprises exploitant leur propre salle serveur dans un bâtiment tertiaire assujetti, cette obligation s’applique directement. L’enjeu n’est pas seulement réglementaire : la performance énergétique d’une salle serveur conditionne des coûts d’exploitation significatifs, souvent sous-estimés dans les budgets de maintenance.
Ce que change concrètement l’arrêté valeurs absolues III : périmètre, indicateurs et seuils
Au-delà de l’extension du périmètre, l’arrêté valeurs absolues III apporte des modifications structurelles dans la manière dont les obligations sont formulées et mesurées. Trois axes de changement méritent une attention particulière.
La segmentation en sous-catégories d’activité
L’un des apports les plus concrets de ce texte est la segmentation fine des activités en sous-catégories. Là où les arrêtés précédents définissaient des valeurs Cabs pour des familles d’activités larges, cet arrêté affine la granularité. Un hôtel de luxe avec spa n’a pas le même profil de consommation qu’un hôtel d’affaires standard. Cette différenciation est nécessaire pour que les objectifs soient à la fois ambitieux et atteignables.
Cette segmentation a une implication directe sur la déclaration dans la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) : l’assujetti doit renseigner la bonne catégorie et sous-catégorie pour que les calculs de conformité soient valides. Une erreur de catégorisation peut fausser l’ensemble du suivi.
Les indicateurs d’intensité d’usage
L’arrêté introduit ou précise des indicateurs d’intensité d’usage (IIU) pour tenir compte des variations d’activité. Pour un restaurant ouvert 300 jours par an avec deux services quotidiens, la consommation normalisée ne sera pas calculée de la même manière que pour un restaurant à ouverture saisonnière. Ces indicateurs agissent comme des modulateurs : ils ajustent la valeur Cabs en fonction de l’usage réel du bâtiment.
Concrètement, l’exploitant doit collecter et documenter ces données d’usage avec rigueur. Le nombre de couverts, les horaires d’ouverture, les taux d’occupation pour l’hôtellerie : tous ces éléments entrent dans le calcul. Cette exigence renforce la nécessité d’un plan de comptage énergétique structuré dès la phase de mise en conformité.
Les valeurs absolues chauffage, refroidissement et ventilation
L’arrêté précise les valeurs Cabs par usage technique : chauffage, refroidissement et ventilation sont distingués selon les sous-catégories d’activité. Cette approche par poste de consommation est cohérente avec les obligations du décret BACS (Building Automation & Control Systems), qui exige l’automatisation et le pilotage des systèmes techniques dans les bâtiments tertiaires. Pour en savoir plus sur les interactions entre ces deux réglementations, la page dédiée à la GTB et au décret tertiaire apporte des éléments de contexte utiles.
Chronologie du Décret Tertiaire
Arrêtés valeurs absolues · Dispositif Éco Énergie Tertiaire
Premier arrêté définissant les valeurs absolues de consommation énergétique pour les catégories pionnières du dispositif.
Référence légale : JO du 24 novembre 2020
Extension du dispositif à de nouvelles sous-catégories, notamment dans le secteur éducatif et l’accueil de la petite enfance.
Référence légale : JO d’avril 2022
Arrêté le plus récent, couvrant des secteurs à forte consommation. Une exception notable : le gazole non routier (GNR) entre en vigueur le 1ᵉʳ février 2024.
Exception GNR : applicabilité reportée au 1ᵉʳ février 2024
Référence légale : JO du 10 décembre 2023
Prochain arrêté attendu, qui couvrira des secteurs encore non assujettis aux valeurs absolues de consommation.
Statut : en cours d’élaboration par les ministères concernés
Dernier grand arrêté planifié, il complètera la couverture des activités économiques restantes et du secteur culturel.
Statut : en attente de concertation sectorielle
L’ensemble des arrêtés vise à couvrir 100 % des surfaces et consommations tertiaires assujetties au dispositif Éco Énergie Tertiaire.
Base légale : Décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 (Décret Tertiaire)
Tableau comparatif des arrêtés valeurs absolues du décret tertiaire
Pour situer l'arrêté III dans l'ensemble du dispositif réglementaire, il est utile de comparer les textes publiés à ce jour. Ce tableau récapitule les principaux éléments de chaque arrêté, pour permettre à chaque assujetti d'identifier rapidement le texte qui le concerne.
| Arrêté | Date de publication | Activités couvertes | Nouveautés principales | Applicabilité |
|---|---|---|---|---|
| Arrêté I | Novembre 2020 | Bureaux, enseignement, logistique | Premières valeurs Cabs pour les principales catégories | Dès publication |
| Arrêté II | Avril 2022 | Sous-catégories : petite enfance, enseignement supérieur, logistique | Segmentation en sous-catégories, déclinaison sectorielle | Dès publication |
| Arrêté III | 10 décembre 2023 | Hôtellerie, résidences de tourisme, restauration, salles serveurs | IIU saisonniers, valeurs par usage technique, intégration du gazole non routier | 11 décembre 2023 (GNR : 1er février 2024) |
| Arrêté IV | À paraître | Justice, logistique T° ambiante, sport, santé, blanchisserie | En cours de préparation | Non définie |
| Arrêté V | À paraître | Culture, médias, activités économiques | En cours de préparation | Non définie |
Les commerces (boutiques et grande distribution), initialement attendus dans l'arrêté III, n'ont finalement pas été intégrés. Les nombreux retours de professionnels lors de la consultation publique ont conduit à reporter leur traitement. Cette décision reflète la complexité des profils de consommation dans ce secteur, très hétérogènes selon la surface, le type de produits vendus et les équipements de froid commercial. Pour un panorama complet des obligations actuelles, ce guide sur les valeurs absolues et vos obligations offre une lecture structurée et actualisée.
Erreurs fréquentes à éviter dans la mise en conformité avec les valeurs absolues
La mise en conformité avec les valeurs absolues du décret tertiaire concentre plusieurs sources d'erreurs récurrentes, que les exploitants, AMO et bureaux d'études rencontrent régulièrement. Les identifier permet d'éviter des retraitements coûteux et des déclarations OPERAT incorrectes.
Mauvaise identification de la catégorie d'activité
L'une des erreurs les plus fréquentes consiste à rattacher un bâtiment à une catégorie d'activité incorrecte ou trop générique. Un hôtel avec restaurant intégré peut relever de deux catégories distinctes selon la surface affectée à chaque usage. Une résidence de tourisme peut être confondue avec une résidence services. Chaque erreur de catégorisation fausse la valeur Cabs applicable et donc l'appréciation de la conformité.
La solution est simple mais exige de la rigueur : documenter précisément les usages de chaque entité fonctionnelle, vérifier la correspondance avec les définitions de l'arrêté et les confirmer avec le prestataire chargé de la déclaration OPERAT.
Absence de collecte des données d'intensité d'usage
Les indicateurs d'intensité d'usage (IIU) introduits ou précisés par l'arrêté III sont souvent négligés, faute d'un système de collecte structuré. Or, sans ces données, il est impossible d'ajuster la valeur Cabs à la réalité de l'exploitation. Un restaurant déclarant une consommation sans renseigner son nombre de couverts ou ses horaires d'ouverture s'expose à une évaluation défavorable qui ne reflète pas sa performance réelle.
Mettre en place un tableau de suivi mensuel des données d'usage, partagé entre l'exploitant et le déclarant OPERAT, est une bonne pratique directement applicable.
Confondre valeur relative et valeur absolue
Le choix entre la voie relative et la voie absolue n'est pas irréversible à court terme, mais il conditionne la stratégie de réduction énergétique à adopter. Certains exploitants choisissent la voie relative par défaut, sans vérifier si la valeur absolue leur serait plus favorable. Dans certains cas, notamment pour des bâtiments récents bien isolés ou équipés de systèmes performants, la valeur absolue peut être plus facile à atteindre. Comparer les deux options avant de déclarer est donc indispensable.
Négliger les interactions avec le décret BACS
Le décret BACS impose l'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage ou de climatisation dépassent certains seuils de puissance. Ces deux réglementations sont complémentaires : un bâtiment conforme au décret BACS dispose d'outils de pilotage qui facilitent le suivi des consommations et la démonstration de conformité au décret tertiaire. Ne pas anticiper cette articulation, c'est rater une opportunité de mutualiser les investissements.
Plan d'action pour les assujettis concernés par l'arrêté valeurs absolues III
Face à ces obligations, quelle démarche adopter concrètement ? Voici une méthode structurée, applicable dès maintenant, pour les exploitants et responsables énergie des secteurs couverts par l'arrêté III.
- Étape 1 : Identifier les bâtiments concernés. Vérifier que la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m² et que l'activité relève d'une des quatre catégories couvertes par l'arrêté III.
- Étape 2 : Rattacher chaque entité fonctionnelle à la bonne sous-catégorie. S'appuyer sur les définitions de l'arrêté et, si nécessaire, solliciter un AMO spécialisé en réglementation tertiaire.
- Étape 3 : Collecter les données de consommation et d'usage. Rassembler les factures énergétiques, les données de comptage et les indicateurs d'intensité d'usage (taux d'occupation, couverts, périodes d'ouverture).
- Étape 4 : Comparer la voie relative et la voie absolue. Calculer la consommation de référence et la comparer à la valeur Cabs applicable. Choisir la voie la plus favorable.
- Étape 5 : Déclarer sur OPERAT. Renseigner les données sur la plateforme en vérifiant la cohérence des saisies avec les catégories et sous-catégories définies par l'arrêté.
- Étape 6 : Planifier les actions de réduction. Prioriser les travaux ou les ajustements d'exploitation selon leur impact sur la consommation : isolation, remplacement des équipements, pilotage GTB, ajustement des plages horaires.
- Étape 7 : Suivre et ajuster. Mettre en place un suivi régulier des consommations, avec des bilans annuels permettant de vérifier la trajectoire et d'ajuster les actions si nécessaire.
Cette démarche s'applique aussi bien à un hôtel indépendant qu'à une chaîne de restauration ou à un opérateur de data centers. L'échelle et les ressources disponibles varient, mais la logique reste la même : mesurer, documenter, comparer et ajuster. Les professionnels souhaitant approfondir leurs obligations au titre du décret tertiaire trouveront des ressources complémentaires sur ReseauBeep.fr.
Qui est concerné par l'arrêté valeurs absolues III du décret tertiaire ?
L'arrêté valeurs absolues III concerne les exploitants et propriétaires de bâtiments tertiaires de 1 000 m² ou plus dont l'activité relève des catégories suivantes : hôtellerie, résidences de tourisme et villages ou clubs de vacances, restaurants et débits de boissons, salles serveurs et centres d'exploitation informatique. Les commerces, initialement prévus, ne sont pas encore couverts.
À partir de quelle date l'arrêté valeurs absolues III est-il applicable ?
Les dispositions de l'arrêté sont applicables dès le 11 décembre 2023, soit le lendemain de sa publication au Journal officiel. Seules les dispositions relatives au gazole non routier (articles 7 et 10) entrent en vigueur au 1er février 2024.
Quelle est la différence entre valeur relative et valeur absolue dans le décret tertiaire ?
La valeur relative (Crelat) consiste à réduire la consommation d'un bâtiment par rapport à une année de référence choisie par l'assujetti, avec des objectifs de -40% en 2030, -50% en 2040 et -60% en 2050. La valeur absolue (Cabs) fixe un seuil de consommation en kWh/m²/an défini par type d'activité, indépendamment de la consommation historique du bâtiment. L'assujetti peut choisir la méthode la plus favorable.
Les commerces sont-ils concernés par l'arrêté valeurs absolues III ?
Non. Les valeurs pour les commerces (boutiques et grande distribution) n'ont pas été intégrées à l'arrêté III, contrairement à ce qui était initialement prévu. Cette décision fait suite aux retours de professionnels lors de la consultation publique. Un arrêté ultérieur précisera les seuils applicables à ce secteur.
Quels sont les prochains arrêtés valeurs absolues prévus ?
Deux arrêtés supplémentaires sont attendus : l'arrêté IV, qui couvrira la justice, la logistique à température ambiante, les centres de sport, les établissements de santé et la blanchisserie ; et l'arrêté V, qui concernera la culture, les médias et les activités économiques. Leurs dates de publication ne sont pas encore officiellement fixées.
Je suis Thibault, expert en IA et en performance énergétique du bâtiment, GTB, décret BACS et systèmes connectés. J’écris pour ReseauBeep.fr afin d’aider les professionnels du bâtiment, collectivités, maîtres d’ouvrage, exploitants, AMO et bureaux d’études à mieux comprendre les exigences réglementaires et les solutions techniques liées à la transition environnementale du bâti.
Mon approche consiste à rendre les sujets complexes plus lisibles : Décret Tertiaire, BACS, RE2020, CSRD, ACV, GTB, maintenance, matériaux durables, suivi des consommations et pilotage énergétique. J’écris avec précision, mais sans jargon inutile, pour transformer la réglementation en actions concrètes sur le terrain.