Le décret BACS s’impose progressivement comme l’une des réglementations les plus structurantes du bâtiment tertiaire. Publié au Journal Officiel en juillet 2020, renforcé en 2023, puis ajusté par le décret du 26 décembre 2025 qui repousse à 2030 l’échéance pour les bâtiments de 70 à 290 kW, ce texte transforme en profondeur la façon dont les propriétaires et gestionnaires pilotent leurs installations. Derrière l’acronyme BACS — Building Automation and Control Systems — se cache une obligation concrète : équiper les bâtiments d’un système de gestion technique capable de mesurer, suivre et ajuster les consommations énergétiques en temps réel. Pour les professionnels du bâtiment, c’est à la fois une contrainte réglementaire et un levier de performance durable.

Pourtant, malgré les échéances passées, le taux de conformité reste alarmant. Selon le GIMELEC, seuls 16 % des sites concernés étaient équipés d’une GTB conforme en 2025. Cette réalité révèle un décalage entre la lettre des textes et leur application sur le terrain. Que vous soyez propriétaire d’un immeuble de bureaux, gestionnaire d’un parc hospitalier, responsable d’une collectivité ou exploitant d’un site logistique, ce guide vous donne les clés pour comprendre vos obligations, anticiper vos travaux et choisir les bonnes solutions techniques.

• Publication : juillet 2020, renforcé en 2023, modifié en décembre 2025
• Objectif : rendre obligatoire l’installation d’un système GTB (classe A ou B) dans les bâtiments tertiaires
• Seuil 1 : puissance CVC supérieure à 290 kW — obligation depuis le 1er janvier 2025
• Seuil 2 : puissance CVC entre 70 et 290 kW — échéance repoussée au 1er janvier 2030
• Lien direct avec le Décret Tertiaire et la plateforme OPERAT
• Aides disponibles : primes CEE via la fiche BAT-TH-116, subventions ADEME, Éco-PTZ
• Taux de conformité actuel : seulement 16 % des sites équipés, malgré les premières échéances

Le décret BACS : une obligation réglementaire au cœur de la transition énergétique

Le décret BACS ne surgit pas du vide. Il s’inscrit dans une chaîne réglementaire cohérente, portée par la directive européenne EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) et traduite en droit français par une série de textes visant à réduire l’empreinte énergétique du parc bâti. Là où le Décret Tertiaire fixe des objectifs de résultats — réduire les consommations de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040 et 60 % d’ici 2050 — le décret BACS, lui, impose les moyens pour y parvenir.

Concrètement, ce texte rend obligatoire l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle des bâtiments — autrement dit une gestion technique de bâtiment (GTB) — dans tous les bâtiments tertiaires, neufs et existants, dont les équipements de chauffage, climatisation et ventilation dépassent certains seuils de puissance. Il ne s’agit pas d’un simple équipement de confort, mais d’un outil de pilotage énergétique capable de mesurer les consommations en continu, de détecter les dérives, d’ajuster les réglages en fonction des conditions réelles d’occupation et de produire les données nécessaires aux déclarations réglementaires.

Pour comprendre l’articulation entre ces deux textes fondamentaux, consultez la page dédiée au lien entre le Décret Tertiaire et la GTB sur ReseauBeep.fr. Le décret BACS représente une brique technique indispensable à la conformité globale du bâtiment tertiaire.

Qui est concerné par le décret BACS ?

La question mérite une réponse précise, car les contours du texte sont parfois mal compris sur le terrain. Sont assujettis au décret BACS tous les propriétaires — ou preneurs à bail propriétaires des installations — d’un bâtiment tertiaire équipé de systèmes CVC dont la puissance nominale utile cumulée dépasse 70 kW. Cette règle s’applique que l’activité soit marchande ou non marchande.

Les catégories de bâtiments concernées sont larges :

• Bureaux et sièges administratifs
• Commerces, centres commerciaux et grandes surfaces
• Hôtels, restaurants et hébergements touristiques
• Établissements de santé : hôpitaux, cliniques, EHPAD
• Établissements d’enseignement : écoles, lycées, universités
• Bâtiments publics : mairies, musées, salles polyvalentes, équipements sportifs
• Entrepôts et plateformes logistiques chauffés ou climatisés

Un point souvent négligé : dans le cas d’un bâtiment mixte associant des locaux tertiaires et une partie résidentielle ou industrielle, seule la puissance des équipements CVC affectés à la partie tertiaire est prise en compte. En l’absence de sous-comptage, le prorata des surfaces s’applique. Si aucune mesure fiable n’est disponible et que la puissance totale dépasse le seuil, le bâtiment est considéré assujetti par défaut.

Bâtiments neufs et bâtiments existants : deux régimes distincts

Le décret distingue clairement les deux situations. Pour les bâtiments neufs, l’obligation s’applique dès le dépôt du permis de construire. Les projets dont le permis a été déposé entre le 21 juillet 2021 et le 7 avril 2024 sont soumis à l’obligation si la puissance CVC dépasse 290 kW. Depuis le 8 avril 2024, ce seuil est abaissé à 70 kW pour tous les nouveaux projets.

Pour les bâtiments existants, la temporalité est différente. L’obligation pour les sites dont la puissance CVC dépasse 290 kW était en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Pour les sites compris entre 70 et 290 kW, l’échéance a été officiellement reportée au 1er janvier 2030 par le décret du 26 décembre 2025. À noter également : depuis juillet 2021, le remplacement d’un générateur de chaleur dans un bâtiment existant peut déclencher l’obligation d’installer des systèmes de régulation automatique de température — indépendamment des échéances globales.

Les obligations techniques du décret BACS : ce que vous devez installer

Au-delà du principe général, le décret BACS détaille un ensemble d’exigences fonctionnelles précises. Il ne suffit pas d’installer n’importe quel système de supervision : les équipements doivent répondre à des niveaux de performance définis par la norme NF EN ISO 52120-1:2022, qui classe les GTB en quatre niveaux de D à A. Seules les classes A, B et C satisfont aux critères réglementaires — la classe D en est expressément exclue.

Une nuance importante : si une GTB classée C peut constituer le niveau minimal acceptable pour satisfaire au cadre général, certaines fonctions spécifiques doivent impérativement atteindre un niveau supérieur. La gestion des points de consigne doit être de classe B ; les fonctions de gestion des temps de fonctionnement et de compte-rendu des consommations énergétiques doivent, elles, être de classe A. Autrement dit, une GTB globalement positionnée en classe C peut être conforme, à condition que ces fonctions précises soient renforcées.

Les sept fonctions clés exigées par la réglementation

Le texte réglementaire structure ses exigences autour de sept grandes fonctions que tout système BACS conforme doit assurer :

1. Suivi et enregistrement des données énergétiques : mesure en continu, par zone fonctionnelle, à un pas de temps horaire, avec conservation des données à l’échelle mensuelle pendant cinq ans.
2. Évaluation de l’efficacité énergétique : comparaison des performances mesurées avec des valeurs de référence issues des études énergétiques de chaque système technique.
3. Ajustement automatique des équipements : pilotage du chauffage, de la ventilation, de la climatisation et de l’éclairage en fonction de l’occupation réelle, des horaires et de la météo.
4. Détection des dysfonctionnements et dérives : alertes automatisées pour permettre une intervention rapide des équipes de maintenance.
5. Interopérabilité des systèmes : connexion entre équipements de fabricants différents au sein d’une même plateforme de gestion centralisée.
6. Gestion manuelle et autonome : possibilité d’arrêt manuel, avec propriété des données garantie au propriétaire du système BACS.
7. Maintenance et vérification régulière : inspection périodique obligatoire tous les cinq ans, avec une première inspection dans les deux ans suivant la réception des travaux.

Ces fonctions ne sont pas optionnelles. Elles forment le socle technique sur lequel repose la conformité réglementaire. Pour en savoir plus sur les systèmes GTB conformes au décret BACS, ReseauBeep.fr propose des ressources détaillées à destination des professionnels.

Les classes de GTB : quelle performance pour quelle obligation ?

Classe GTB	Niveau de performance	Fonctionnalités principales	Conformité décret BACS
Classe D	Limitée	Contrôles manuels ou de base, pas de supervision énergétique	Non conforme
Classe C	Standard	Régulation automatique de base, supervision élémentaire des consommations	Conforme (avec renforcement sur certaines fonctions)
Classe B	Avancée	Automatisation poussée, régulation adaptative, optimisation des consommations	Conforme
Classe A	Haute performance	Anticipation des besoins, exploitation de données sophistiquées, économies maximales	Conforme — niveau optimal

Le choix de la classe doit se faire en fonction de la complexité du bâtiment, des équipements existants et des objectifs énergétiques. Un audit préalable des installations s’avère indispensable pour éviter le suréquipement et calibrer précisément les travaux nécessaires. Vous pouvez également consulter les ressources sur les systèmes CVC et leur pilotage pour mieux cadrer votre projet.

Décret BACS et Décret Tertiaire : une complémentarité opérationnelle à comprendre

La confusion entre ces deux textes est fréquente, et elle coûte cher en termes de stratégie de conformité. Le Décret Tertiaire fixe des objectifs de résultats : réduire les consommations énergétiques des bâtiments assujettis de 40 % d’ici 2030, par rapport à une année de référence. Le décret BACS impose, lui, les moyens techniques pour y parvenir. L’un ne remplace pas l’autre — ils se renforcent mutuellement.

Cette complémentarité devient concrète au niveau de la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME. Le Décret Tertiaire impose à tous les assujettis de déclarer leurs consommations d’énergie chaque année sur cette plateforme. Or, produire des données fiables, cohérentes et suffisamment granulaires pour satisfaire aux exigences de déclaration est précisément l’une des fonctions centrales d’une GTB conforme au décret BACS.

Sans ce suivi automatisé, les exploitants se retrouvent à reconstituer manuellement des données fragmentaires, souvent incomplètes ou difficiles à justifier lors d’un contrôle. Avec une GTB bien paramétrée, les relevés horaires par zone fonctionnelle alimentent directement les rapports OPERAT, réduisant considérablement la charge administrative et améliorant la fiabilité des trajectoires déclarées. C’est une économie de temps, mais aussi une sécurité réglementaire.

Pour aller plus loin sur les obligations du Décret Tertiaire et leur articulation avec les outils de pilotage, la page Décret Tertiaire : obligations et échéances détaille les exigences applicables selon la superficie et la nature des activités.

Réglementation Thermique

Chronologie du Décret BACS

Toutes les étapes clés de la réglementation, de 2020 à 2030

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Publication

Entrée en vigueur

Bâtiments neufs

Extension obligation

Échéance bâtiments existants

Décret de report

Nouvelle échéance 2030

Comment calculer si votre bâtiment est soumis au décret BACS ?

Le critère déclencheur est la puissance nominale utile cumulée de l’ensemble des systèmes CVC du bâtiment. La méthode de calcul suit quatre étapes :

1. Identifier tous les équipements concernés : chaudières, pompes à chaleur, climatiseurs, centrales de traitement d’air (CTA), unités de ventilation.
2. Additionner leurs puissances nominales utiles respectives, exprimées en kilowatts.
3. Si le total dépasse 290 kW, le bâtiment était concerné par l’échéance de janvier 2025.
4. Si le total est compris entre 70 et 290 kW, l’obligation s’applique à compter du 1er janvier 2030.

Une exemption reste possible si le propriétaire produit une étude démontrant que le temps de retour sur investissement (TRI) dépasse dix ans. Cette étude suit une méthode officielle définie par arrêté : estimer la puissance CVC, identifier les équipements dont la régulation représente moins de 5 % de la consommation totale (ces derniers peuvent être exclus du calcul), évaluer le coût net de l’installation après déduction des aides, puis estimer le gain énergétique attendu — fixé par défaut à 15 % de la consommation moyenne des deux dernières années. Si le TRI calculé reste inférieur à dix ans, l’obligation s’applique sans dérogation possible.

Le report à 2030 : une opportunité à ne pas gaspiller

L’annonce du report de l’échéance pour les bâtiments de 70 à 290 kW a pu être perçue comme un soulagement par certains gestionnaires. C’est une erreur de lecture. Ce délai supplémentaire ne modifie ni les objectifs de réduction du Décret Tertiaire, ni la réalité des consommations excessives sur les sites non équipés. Il représente une fenêtre temporelle qu’il serait imprudent de laisser s’écouler sans agir.

Plusieurs signaux militent pour anticiper plutôt qu’attendre. Les délais d’installation d’une GTB sur un parc multi-sites peuvent facilement atteindre douze à dix-huit mois, entre l’audit préalable, la rédaction du cahier des charges, la consultation des prestataires, les travaux et la mise en service. Les entreprises spécialisées en intégration GTB sont déjà sollicitées pour les sites de plus de 290 kW, et cet engorgement va s’intensifier à l’approche de 2030.

Sur le plan financier, les primes CEE via la fiche BAT-TH-116 ont tendance à se réduire dans le temps. Les conditions actuelles restent favorables, mais rien ne garantit leur maintien à l’identique dans trois ou quatre ans. Un projet GTB bien dimensionné affiche un temps de retour sur investissement souvent compris entre trois et sept ans — bien en deçà du seuil d’exemption de dix ans. Les économies générées dès la mise en service compensent rapidement l’investissement initial, avec en prime une valorisation du patrimoine et une sécurisation de la conformité réglementaire.

Les erreurs fréquentes à éviter dans la mise en conformité

Sur le terrain, plusieurs écueils reviennent régulièrement dans les projets de mise en conformité au décret BACS. Les identifier en amont permet d’éviter des surcoûts et des retards inutiles.

• Confondre présence d’une GTB et conformité réglementaire : disposer d’un ancien système de supervision ne suffit pas. Si celui-ci ne répond pas aux exigences fonctionnelles de la norme NF EN ISO 52120-1 (suivi horaire par zone, interopérabilité, niveau de classe adapté), une mise à niveau ou un remplacement s’impose.
• Négliger l’audit préalable : se lancer dans l’installation sans inventaire précis des équipements existants conduit souvent au suréquipement ou à des incompatibilités techniques coûteuses.
• Sous-estimer les enjeux de cybersécurité : une GTB connectée expose le bâtiment à des risques cyber. La segmentation réseau, la gestion des accès et la mise à jour régulière des équipements doivent être intégrées dès la conception du projet.
• Ignorer la propriété des installations dans les baux commerciaux : l’obligation pèse sur le propriétaire des systèmes CVC. Dans le cadre d’un bail, si les équipements appartiennent au preneur, c’est ce dernier qui est assujetti. Un point à vérifier systématiquement lors de tout renouvellement de bail.
• Reporter sine die en croyant que les sanctions n’existent pas : si le décret BACS ne précise pas encore de sanctions directes, les conséquences indirectes sont bien réelles — surcoûts énergétiques, difficultés à valoriser le patrimoine, risques de conformité au Décret Tertiaire et, à terme, durcissement probable du cadre réglementaire.

Financement et plan d’action pour se mettre en conformité

La question du budget est souvent le premier frein dans les projets GTB. Pourtant, plusieurs dispositifs de financement coexistent et peuvent se combiner pour réduire significativement le reste à charge.

Les aides financières mobilisables

La principale aide disponible est la prime CEE via la fiche BAT-TH-116, dédiée à l’installation et à l’amélioration des systèmes GTB dans les bâtiments tertiaires. Cette fiche a bénéficié d’une bonification jusqu’à fin juin 2024 ; les conditions actuelles sont moins favorables, mais le dispositif reste actif. Le cumul avec d’autres aides est possible sous conditions, à condition que le total des financements publics ne dépasse pas le coût total de l’investissement. Pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité, la page prime CEE et décret BACS détaille les critères applicables.

L’ADEME propose des subventions pour les audits énergétiques préalables et pour l’acquisition de systèmes GTB conformes. Ces aides sont accessibles aux collectivités, aux établissements publics et aux entreprises privées selon les appels à projets en cours. L’Éco-PTZ, quant à lui, s’applique principalement aux logements, mais peut couvrir certaines parties d’un bâtiment mixte. Enfin, les subventions locales — régionales, départementales ou municipales — viennent compléter ces dispositifs selon la localisation du projet. Un point de vigilance : ces aides évoluent régulièrement ; vérifiez les conditions en vigueur au moment du montage de votre dossier.

Méthode pratique pour structurer votre projet GTB

Voici les étapes recommandées pour structurer un projet de mise en conformité efficace :

1. Réaliser un inventaire des équipements CVC : puissances nominales, âge, protocoles de communication, état général.
2. Calculer la puissance cumulée pour déterminer l’assujettissement et l’échéance applicable.
3. Commander un audit énergétique et GTB : il identifie les gisements d’économies, vérifie la compatibilité des équipements et produit un cahier des charges précis.
4. Rédiger un CCTP détaillé : spécifications fonctionnelles, niveaux de classe exigés, protocoles d’interopérabilité, exigences de cybersécurité.
5. Consulter des intégrateurs GTB qualifiés et comparer les offres sur la base de critères techniques et économiques.
6. Monter le dossier de financement : CEE, ADEME, subventions locales, Éco-PTZ selon les cas.
7. Piloter la mise en service et prévoir la première inspection dans les deux ans suivant la réception des travaux.
8. Intégrer les données GTB dans les déclarations OPERAT pour satisfaire simultanément aux obligations du Décret Tertiaire.

Pour les gestionnaires de parcs multi-sites, l’approche mutualisée s’avère particulièrement pertinente. Les systèmes GTB modernes utilisant des protocoles ouverts — BACnet/IP, KNX, Modbus TCP — permettent de superviser l’ensemble d’un parc depuis une interface centralisée. Cette architecture réduit les coûts d’exploitation, simplifie la maintenance et facilite le pilotage global, tout en respectant les obligations du décret pour chaque bâtiment individuellement. Les puissances se cumulent toutefois pour l’évaluation de l’assujettissement lorsque plusieurs bâtiments sont desservis par un même système technique. Pour aller plus loin sur les exigences techniques et réglementaires, ce guide complet sur le décret BACS propose un décryptage approfondi des obligations applicables en 2025-2026.

Enfin, ne perdez pas de vue l’enjeu de cybersécurité. Un système GTB connecté, accessible depuis une plateforme SaaS, multiplie les points d’exposition potentiels. La segmentation du réseau de supervision par rapport au réseau informatique général, la gestion stricte des accès et la mise à jour régulière des firmware constituent des précautions incontournables — à intégrer dès la phase de conception, et non après coup. Retrouvez également une vue d’ensemble des obligations et exigences du décret BACS pour les bâtiments tertiaires sur des ressources complémentaires.

Quels bâtiments sont concernés par le décret BACS ?

Tous les bâtiments tertiaires — bureaux, commerces, établissements de santé, écoles, bâtiments publics, entrepôts climatisés — dont les systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) dépassent 70 kW de puissance nominale cumulée. Pour les bâtiments existants, l’obligation s’applique depuis janvier 2025 au-dessus de 290 kW, et à partir de janvier 2030 pour les puissances comprises entre 70 et 290 kW. Les bâtiments neufs sont soumis à l’obligation dès le dépôt du permis de construire si la puissance dépasse 70 kW (pour les permis déposés depuis le 8 avril 2024).

Quelle classe de GTB est exigée par le décret BACS ?

Le décret BACS exige des systèmes GTB de classe A ou B selon la norme NF EN ISO 52120-1:2022. Une GTB de classe C peut satisfaire au cadre général, à condition que certaines fonctions spécifiques atteignent un niveau supérieur : la gestion des points de consigne doit être de classe B, et les fonctions de compte-rendu des consommations et de gestion des temps de fonctionnement doivent être de classe A. La classe D ne répond pas aux exigences réglementaires.

Quelles sont les sanctions en cas de non-conformité au décret BACS ?

Le décret BACS ne précise pas à ce stade de sanctions directes chiffrées. Cependant, le non-respect expose les propriétaires à des conséquences indirectes : surcoûts énergétiques non maîtrisés, difficultés à valoriser ou louer les biens, risques de non-conformité au Décret Tertiaire (qui prévoit lui des mises en demeure et astreintes), et exposition à un durcissement probable du cadre réglementaire à moyen terme.

Peut-on être exempté de l’obligation GTB prévue par le décret BACS ?

Oui, une exemption est possible si le propriétaire produit une étude démontrant que le temps de retour sur investissement dépasse dix ans. Cette étude suit une méthode officielle : calcul de la puissance CVC, exclusion des équipements dont la régulation représente moins de 5 % des consommations totales, évaluation du coût net de l’installation après aides, et estimation d’un gain énergétique par défaut fixé à 15 % des consommations des deux dernières années. Si le TRI calculé reste inférieur à dix ans, l’obligation s’applique sans dérogation.

Quelles aides financières peut-on mobiliser pour financer une GTB conforme au décret BACS ?

Plusieurs dispositifs peuvent se combiner : les primes CEE via la fiche BAT-TH-116, les subventions de l’ADEME (aide à l’investissement et financement d’audits énergétiques), l’Éco-PTZ pour certains projets, et les subventions locales selon la région et la collectivité. Le cumul est possible sous conditions, à condition que le total des aides publiques ne dépasse pas le coût total de l’investissement. Il est recommandé de vérifier les conditions en vigueur au moment du montage du dossier, car ces dispositifs évoluent régulièrement.